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        房企千亿之惑:加速or放慢

        2019年04月12日 08:01
        来源:北京商报

        在经济下行与楼市调控的双面夹击下,地产行业压力渐显。但从当前?#38597;?#38706;2018年年报的企业经营情况来看,各大房企的整体规模业绩进一步实现了增长,全国千亿级房企数量已从2017年的17家,增加到现在的30家,包括金科、阳光城、中国金茂等已成功晋级。

        ?#30340;?#20154;士指出,新晋千亿房企实现百亿向千亿级跨越发展,基本具有共同规律:均衡布局、?#38142;?#20805;足、聚焦一二线城市等。随着行业集中度提升,千亿已成为未来参与行业竞争的门槛,千亿之外的企业则面临被边缘化的风险。而迈入千亿门槛的房企往往?#24425;?#25193;张过快、杠?#26031;?#39640;等困扰,同时负债水平高、利润?#23454;?#31561;问题?#24425;?#26410;来需要调整的目标。

        千亿野心

        与行业整体放缓不同,2018年中国销售规模超过千亿级的房企数量依旧在增加。从目前已发布的房企年报来看,2018年行业新增千亿房企13家,达到30家。而在去年初定下千亿目标的房企?#36797;?#26377;46家,房企实现规模化心态依?#21892;?#20999;。

        新城控股高级副总?#38376;?#38451;捷认为,地产行业8-10年时间左?#19968;?#36827;入寡头时代。一旦寡头阶段来临,8强房企市场?#21152;新?#23558;超70%。

        事实上,地产行业集中度的确在今年大幅上升。据克而瑞发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告?#20998;?#20986;,2018年房地产行业集中度?#20013;?#25552;升。前四大地产企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%,以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额?#30452;?#20026;24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。各梯队市场份额基本处于稳中有升的趋势。

        易居研究院市场研究总监?#26174;?#36827;?#27835;觶?#20174;总体趋势上看,龙头房企凭借自身在拿地、融?#23454;确?#38754;的?#25856;疲?#24555;速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布?#37073;?#20445;证业绩的稳定性。尤其是在当前行业下行、市场不稳定的背景下,只有拥有?#20013;?#31283;定的拿地节奏,才能抵御市场寒流来袭时的变化。相?#36828;?#35328;,?#34892;?#25151;企则因地域限制,2018年业绩出现较大分化。

        “另一个与融资有关的背景也不能忽略。”一位地产行业观察人士?#27835;觶?#23545;金融机构而言,千亿房企抵御风?#28467;?#21147;更强,信用违?#25216;?#29575;较低,是优良合作对象。这也造成了房企争相冲击千亿门槛,抢夺资本市场入场。

        “从企业发展角度上看,高周转是化解企业运营风险的关键。”一家龙头房企掌门人曾如此阐释他对规模化的理解。而他的公司在?#28525;?#20960;年时间里,从数百亿冲到数千亿,并登上行业榜单的前?#23567;?/p>

        新晋级千亿的房企,?#36127;?#37117;在复制领跑者的成功经验。借助全国化布局和高周转规模实现弯道超车,包括阳光城、金茂、中?#29616;?#22320;等多数后崛起的房企销售额?#36127;?#27599;年都保持了高速增长。

        千亿后财务数据

        并非迈入千亿门槛就万事大吉。

        实际上,为取得跨跃发展,新晋千亿级企业无不以加杠杆的?#38382;劍?#23547;求起飞,高负债率与高增长长期以来一直并行。?#26174;?#36827;表?#33606;?#38543;着宏观经济的变化、地产行业下行,以及整体融资环境的收紧,房企高杠杆的财务风险已经开始显现。 依靠加杠杆来加速扩张的模式比以往的风险加大不少。

        实际上,去年银亿股份因资金周转困难, ?#29575;?#21457;行的公司债券“15 银亿 01 ”未能如期偿付;以及佳源国际因深陷业绩注水及债务兑?#27573;?#26426;等传闻导致股价闪崩等,都被认为是因高杠杆扩张所引发的危机。 如何保持发展速度与财务杠杆的平衡,?#21069;?#22312;刚?#31456;?#20837;千亿规模和正在冲击千亿门槛房企们面前的课题。

        阳光城是近年来被行业贴上了高增长加高负债两个标签的房企。?#33694;?#20844;司年报显?#33606;?#21152;大去化量、保证供货量、?#22346;?#27454;”是阳光城一年来的工作重点。保持规模增长的同时,多方强化财务杠杆合理运用。截至2018年底,阳光城净负债率下降至182.22%,同比下降了70个百分点 ,虽然负债率仍高于行业平均水平,但财务状况改善明显。

        另一家?#28251;?#36291;千亿门槛的公司中国金茂,2018年财务杠杆也呈下?#24213;?#24577;。报告期内,中国金茂的净负债率为71%,较2017年下降了2.3个百分点,货币资金258亿元,同比增长14%,资金增长让企业?#21776;?#20607;债风险下降。

        降负债之外,对千亿级房企而言,盈利能力同样十分关键。

        从目前以发布年报的房企来看,并非所有的千亿级公司在企业利润方面都表现优异。统计显?#33606;?#21253;括富力、远洋、绿城这些名企2018年度利润均?#20852;?#19979;降,甚至“腰斩”。外界?#27835;觶?#23500;力受之前?#23637;?#22823;量?#39057;?#36164;产带来的影响仍在?#20013;?#32780;绿城则是因为年内计提的物业减值亏损拨备增加明显所致。2018年远洋净利润为35.74亿元,同比减少30.12%,被外界?#27835;?#20026;因重仓调控区域所致,未来需调整投资结构以应对市场风险。

        中原地产首席?#27835;?#24072;张大伟?#27835;觶?018年房企利润率出现下调的主要原因在于资金成本相比2017年明显上涨。2018年随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资?#35759;?#36234;来越大。

        质量还是速度

        尽管当前市场出现回暖迹象,但在“以?#20219;?#20027;”的政策大环境下,寻求有?#21490;?#23637;、效益与规模并重已经成为诸多房企的?#24425;丁?/p>

        万科在发布2018年业绩报告同时发布的《致股东》中指出,在房地产白银时代,市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的红利期已经结束。

        亿?#20179;强?#30740;究报告显?#33606;?#21508;大房企目前公布的销售目标已直观体现了房企“降速求稳”的初衷。从梳理的数十家房企业绩目标来看,2019年目标对比2018年销售增幅均值为21%,相?#28909;?#24180;的数据下降了逾20个百分点。

        需要注意的是,对于“降速求稳”各梯队企业间还存在些许差异。统计显?#33606;?000亿元规模及以上房企2019年目标多处于10%-15%区间。因对规模提升已?#40644;?#20999;,在市场前景仍不明朗的情况下,多数主动放缓业绩增速,如碧桂园提出提质控速,万科表态要收敛聚焦、巩固基本盘。千亿规模及以上房企2019年目标多处于15%-20%区间。该类房企在达千亿规模后,有意识地放慢速度,为匹配自身规模开始着力优化各方面的能力。这?#24425;钦?#20123;千亿房企同比增幅下滑的原因。如阳光城、雅居乐等都表?#33606;?#21315;亿之后将会更关注?#20998;剩?#32780;在投资上都显示出审慎态度。

        但千亿规模以下的房企,尤其是冲击千亿的公司在2019年目标多处于20%-30%区间,依旧保持积极扩张心态。

        ?#30340;?#20154;士指出, “千亿军团”扩容,与近年来增量市场扩大有关。2010年,全国商品房销售额为1万亿元,到2017年已达到13万亿元,七年时间增长了13倍。这?#24425;?#19975;科用了数十年才实现千亿规模,但近几年来一些?#34892;?#20225;业仅花费了几年时间就跨越了千亿门槛。但现在的问题是,随着整个行业进入下行通道,未来的空间能不能容纳更多的千亿公司。


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