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        频获融资 品牌长租公寓何以跨过“寒冬”迎“春天?#20445;?/h2>
        2019年03月12日 18:07
        来源:新京报


        作为深受都市年轻人青睐的居住方式,长租公寓近两年来可谓异常火爆,却也乱象频发。从2018年下半年开始,长租公寓的融资就愈加困难,很多通过资产证券化的融资未发行成功。不过,春节过后,长租行业迎来了一波融资热潮。

        魔方D轮融资1.5亿美元,为上市铺路?

        3月11日,集中式长租公寓品牌魔方生活服务集团宣布获得1.5亿美元的D轮融资,加拿大领先的机构基金管理公司CDPQ为本轮战略投资方。魔方生活服务集团CEO柳佳称,本轮融资资金将用于进一?#25945;?#21319;品牌影响力,优化运营管理,完善IT系统和会员体系,以及进行项目并?#27721;?#36731;资产拓展。

        此次融资是2019年集中式长租公寓领域宣布的第一笔大额融资,此前,魔方已完成三轮股权融资,投资方包括中航信托、美国华平集团、德同资本等。2013年魔方获得6000万美元的融资,投资方为德同资本和美国华平投资集团,2015年5月,华平投资追加投资1.4亿美元。2016年4月,魔方宣布获得C轮融资3亿美元。

        魔方成立于2009年,是较早进入长租公寓行业的运营商之一。不同于自如、蛋壳等分散式长租公寓,以魔方为代表的集中式长租公寓采取集约化的管理,一家门店一般有几十至上百间房源。集中式房源的好处在于拿房成本和运营成本?#31995;汀?/p>

        魔方生活服务集团董事长郑南雁表?#33606;骸?#21457;展长租公寓已经成为当下中国房地产发展的重要长效机制,魔方通过将闲置和?#25176;?#21033;用的存量物业转变为人民群众需要的‘增量’租赁用房,创造了中国新时代下的租赁模式。”

        在?#30340;?#30475;来,魔方融资、规模扩张主要是为上市做准?#31119;?#20294;上市后?#20048;怠?#20197;及未来前景如何,现在还无法评判。

        品牌公寓融资热,资金向头?#31185;?#19994;聚拢

        这并非个例。?#23548;?#19978;,今年春节过后,长租行业迎来了一波融资热潮。

        2月14日,华夏资本-金地火花长租公寓1-8期资产支持专项计划在上?#20976;?#25104;功获批,拟发行规模合计20亿元。据悉,为进军长租公寓,金地商置于2015年设立了全资子公司火花时代投资管理?#37026;?#20844;?#33606;?016年初,“金地草莓社区”首个公寓在深圳开业。此次金地发行的华夏资本-金地火花长租公寓1-8期资产支持专项计划,融资品种为资产支持证券ABS。

        2月21日,窝趣公寓宣?#32426;?#25104;B轮融资,本次融资额近2亿元,领投方为魔方(中国)投资,窝趣管理团队也进行了增资。窝趣WOWQU诞生于铂?#28205;?#22242;,于2015年4月正式成立,公司曾在2017年8月获得58同城领投的5000万元A轮战略投资。有?#30340;?#20154;士称,未来窝趣大概率会并入魔方集团,进一步充?#30340;?#26041;公寓的规模和产品线。

        2月26日,媒体报道称, 北美青年Co-living(共享社区)社区邻客(Tripalink)于近日完成数千万元的A+轮融资。由Calin SJG Fund和 L.P领投,险峰长青K2、e代理、Tekton Ventures跟投。创始人李东?#24576;疲?#27492;轮资金后,邻客将从公寓选址、软装设?#39057;?#26041;面进一步打磨产品,并且计划将业务向全美扩张。

        3月1日,长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣?#32426;?#25104;5亿美元C轮融资,此轮融资由老虎?#38750;?#22522;金、蚂蚁金服联合领投,春华资本跟投,同时,CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。此轮融资结束后,蛋壳公寓的?#20048;?#24050;超过20亿美元。

        ?#27492;?#36164;本寒冬,为何这些长租公寓企业仍然得到资本的青睐?“对于?#34892;?#20225;业,就不要指望好的融资。不过,大品?#39057;?#34701;资一直在春天里。”房东东创始人全雳表?#33606;?#23545;于今后的长租行业,资本总体很谨慎,无论股权投资或者债权融资,只会向头部?#32479;?#22823;规模企业集中。

        不过,在扎根董事长兼首席执行官王青松看来,资?#23621;?#38271;租公寓天生就是矛盾体,要结合好资本,不能做短线投资者。否则,融资会让自己成为资本的工具。

        恐“变味?#20445;?#22810;家房企长租公寓融资受阻

        值得注意的是,随着资产证券化在国内的深入发展,ABS成为了新宠,也就是房企、房产中介或运营商以公寓产权、预期租金或租房贷款作为底层资产,在市场上公开募资的一种融资方式。不过,去年关于金融资本搅乱租房市场秩序的话题引发监管部门关注。随之,金融监管越来越严格,多家房企发债受阻,其中不乏“长租公寓?#27605;?#30446;的融资计划。

        据上?#20976;?月8日披露信息显?#33606;?#37325;庆新?#27010;?#22320;产一宗20亿元住房租赁专项公司债券发行申请,被上?#20976;?#32456;?#32929;?#26680;。该申请最早于2018年9月末提交,其间多次被中?#32929;?#26680;,并重新提交资料。据新?#27010;?#22312;最初申请的?#25216;?#36164;?#22799;?#25259;露,本次债券发行规模不超过20亿元,拟分期发行。本次债券?#25216;?#36164;金扣除发行?#24310;?#21518;拟用于长租公寓和租赁住房项目建设?#23433;?#20805;流动资金等法律?#24066;?#30340;用途。

        在此之前,多家房企住房租赁融资计划受阻。包括:?#30053;?#38598;团10亿规模非公开发行2018年住房租赁专项公司债券;花样年拟发行的50亿2018年非公开发行住房租赁专项公司债券;合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券等。

        “?#30340;?#25285;心的问题是,开发商拿了钱,?#23548;?#19978;是?#20122;?#29992;于开发贷之类的,变相把资金大规模流入房地产市场内。”全雳表示。

        全雳同时?#24247;鰨?0年后,住房租赁的核心一定是金融,金融背后是银行以及公募REITs。

        长租公寓盈利模式待解,寡头之争?#20013;?/p>

        值得注意的是,长租公寓的洗牌也在同时进行。去年一年,杭州鼎家、上海寓见等因资金链断?#36873;?#32463;营不善致停止运营的长租公寓企业达十余家。

        从2014年萌?#24656;两瘢?#32463;过四年多的高速发展,长租公寓出现了较为严重的分化现象。?#30340;?#35748;为,长租公寓第一阶段“群雄并起”已近结束,长租公寓运营方在数?#21487;?#30340;快速增长期已接近尾声。随之而来的,第二阶段“寡头之争”正在进行,长租公寓随之进入行业洗牌期。

        全雳认为,直?#32842;?#21069;,整个长租公寓头?#31185;?#19994;的格局基本已经成?#20572;?#34892;业一度过热,目前已经开始洗牌,品牌公寓更趋于理性,过去看规模,现在更看现金流和利润,企业更注重内在价值,而不是盲?#23458;?#24310;式的扩张。”

        不过,难以否认的是,作为一种新兴业态,长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢?#20445;?#34429;行业前景可期,但目前为止,尚无企?#30340;?#32473;出清晰的盈利模式。

        对于长租公寓,目前很多企业采取的是包租模式,即传统的二房东模式。二房东模式拿房成本较高,回报周期长,基本靠融资,生意?#20852;?#22256;难。值得注意的是,经历了长租公寓的市场争夺大战,集中式长租公寓的获房机会大幅减少,获取房源成本大幅提高。因此,有?#30340;?#20154;士认为,集中式长租公寓规模发展的机遇期已失去。而没有规模,就无法降低管理成本和财务成本。

        在此背景下,目前不少长租公寓企业?#36861;?#36716;?#20572;?#36208;向托管模式。记者了解到,魔方在D轮融资发布会现场,还启动了轻资产战略加速仪式。据悉,魔方针对地产开发商、建筑商、物业持有者,探索出了加盟、托管、合资等多种合作模式。

        ?#28304;耍?#20840;雳表?#33606;?#20170;年,多家品牌开始尝试轻资产,这也是发展中的自然选择。不过,轻资产托管模式并非?#36164;拢的?#20154;士认为,目前轻资产模式可以?#25945;郑?#20294;为时尚早,还无法很快形成规模效应。

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