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        业绩会直击 | 新城悦戚小明:“两年1亿平方米”是可以实现的(实录)

        2019年03月12日 08:02
        来源:观点地产网

        上市5个月后,新城悦召开了第一场业绩发布会。

        从现场情况来看,背靠着新城系“大树”的新城悦颇受市场关注。据现场人士介绍,投资者会上由于参会人?#32972;?#20986;预料,还临时增设了不少椅子。

        作为新城悦董事长兼首席执行官,戚小明的情绪颇为兴奋。?#36824;?#26159;投资者会还是媒体会,他都是答?#23454;摹?#20027;力”。而且,详尽的回答也让两个原计划一个小时的会议均出现了超时。

        “漂亮”的首张成绩单,无疑是戚小明的兴奋所在。根据年报,新城悦2018年收入为11.5亿元,同比增长32.7%。收入来源以长三角为主,但比例在逐渐下降,环渤海等其他地区的分量逐渐加重。

        同时,该公司2018年的毛利为3.39亿元,同比增长39.9%;毛利率为29.5%,同比上升了1.5个百分点;净利润率为13.1%,同比上升4.6个百分点。

        延续了新城系的?#19978;?#39118;格,新城悦宣布上市首年每股?#19978;?.1元,?#19978;?#29575;为54.5%。类似的是,同一日召开业绩会的新城发展宣布每股?#19978;?.3元,同比增长85.3%。

        值?#31859;?#24847;的是,新城悦去年依然保持着净现金、零?#37026;?#36127;债的情况,流动比率由2017年的1.22升至2.20。换而言之,新城悦去年的现金流得以进一步充实。

        ?#36824;?#34429;然2018年现金及现金等价物大幅上升101.7%至12.78亿元,但在?#28304;?#24182;购扩张上,新城悦则是秉持着“谨慎稳妥”的态度,更多仍是依靠新城控股的业务增长带动。

        业绩会上,新城悦发布了未来几年的“小目标”。具体而言,在管面积计划在两年内增至1亿平方米,于三年内进入行业前十名,同时增值服务收入占比超过50%。

        长三角与大湾区

        作为一家分拆上市的物业公?#33606;?#26032;城悦和大多数同类型企业一样,大部分业务均来自新城自?#19994;?#39033;目。正因为此,长三角不仅是新城控股的“大本营?#20445;?#21516;时也是新城悦业务分布最密集的区域。

        据介绍,新城悦2018年物业管理服务收入为7.32亿元,同比增长29.1%。从收入来源看,长三角区域?#27605;?#21344;比为82.7%,其中仅江苏一省占比就达62%。环渤海地区?#27605;?#21344;比1.9%,中西部地区和其他地区?#30452;?#21344;比11.3%和4.1%。

        从年报中的表述可以看出,新城悦正在向全国化布局的方向发展。

        据了解,新城悦实?#23567;?+3”区域布局策略,以长三角为主,同时在环渤海、珠三角、中西部三个区域寻?#20381;?#24352;点。据悉,新城悦2018年长三角物业服务收入和在管面积占比较上一年双双出现下降。

        戚小明表?#33606;?#20840;国化战略下长三角的占比下降不可避免,但该区域始终会是新城悦占比最重的区域。

        新城悦副总经理兼联席公司秘书尤建峰补充称:“长三角区域占比最少会保持在50%以上。”

        有趣的是,珠三角区域的物业服务收入和在管面积均为0,这似乎与新城悦“1+3”战略?#34892;?#30683;盾。

        ?#28304;耍?#25114;小明回复观点地产新媒体称,虽然账面上看起来珠三角地区尚未产生收入?#27605;祝?#20294;其实在公司内部,该区域相应的管理开发团队已经组建完成。

        借助着大湾区的利好,不久之后新城悦在该区域内将取得实?#24066;越?#23637;。

        两年一亿平方米

        从2015年至2018年,新城悦平均每年新增在管面积约为785万平方米。仅从这一数字来看,要实现业绩会上公布的“两年内1亿平方米”目标?#35759;?#39047;大。

        ?#28304;耍?#25114;小明并没有过多担忧,表示这一目标是可以实现的:“或者?#25285;?#36825;一目标实现起来?#30416;?#26159;很大的。”

        据年报披露,新城悦2018年在管面积为4288.7万平方米,而合?#27982;?#31215;已经超过了1亿平方米,达到1.12亿平方米。随着合约项目的不断交付,新城悦“一亿”目标的实现也有了基础。

        除此之外,新城悦还拥有着另一个重要支撑——新城控股。

        “物业行业具有滞后性,并不会?#20174;?#20986;即时性的销售去化情况。”戚小明透露,如今新城悦在管面积里的大部分项目,其实是新城控股两年前卖出的项目。

        新城控股两年前的销售额约600亿元,去年约2211亿元。两年时间里,新城控股已然完成了规模的“三级跳”。

        “新城控股这两年规模扩张所销售的项目,将会在未来逐渐交付到新城悦的手?#23567;!?/p>

        与此同时,戚小明介绍,物业管理面积包括了小区停车场等,因此往往一个项目的物业管理面积会比销售面积的数值大20%左右。

        从方式来看,这大多数属于是“中规中矩”的扩张方?#20581;?#21478;一方面,新城悦还在会积极寻?#19968;?#20250;进行并购。

        虽然历史上新城悦只完成过两单并?#28023;?#24635;体量不到200万平方米,但不可否认的是,并?#21512;?#27604;之下能够更快速地增加规模和利润。

        ?#36824;?#25114;小明也坦言,虽然新城悦目前财务情况较为稳健,但由于物业行业的特殊性,在并购时依然是会保持“谨慎”为主的策略。

        ?#23433;?#36141;来的项目大多数比较老,存在不少问题。”

        以下为新城悦控股?#37026;?#20844;司2018全年业绩会现场问答实录:

        现场提问:从数据看,新城悦在珠三角在管项目还是零,下一步在珠三角区域有什么计划?

        戚小明:目前在管的项目里面,还看不到在大湾区的布?#37073;?#20294;是我们的团队组建已经完成。

        新城控股在广州区域和深圳区域?#23478;?#32463;进行了项目的开发,我?#19988;?#30456;应部署了团队,进行了土地拓展,现在?#23478;?#32463;进入了项目的开发周期,2018年已经形成了销售,我相信在今年或者明年,新城控股开发的楼盘就会交付到新城悦管理的项目范围里面来。

        同时,新城控股也会和其他第三方房地产开发公司进行合作,我们部署了相应的人员跟他们进行了接洽,相信未来会有实?#24066;?#30340;进展。

        现场提问:两年内在管面积一亿平方米、三年之内进入行业前十的目标,新城悦要如何去实现?是否会采用一些类似于并购的手段?

        戚小明:这样一个目标应?#30431;?#26159;可以实现的,至少实现的可能性还是非常大的。

        2018年,我们新交付的项目尽管不是非常多,跟2017年甚至往年度相?#35753;?#26377;比较大的增幅,但是在2019年及以后,就会有一个比较大的增幅。

        国内房屋销售到交付基本上有一年半到两年的周期,新城悦在2018年接受新城控股和新城发展交付的面积,还是新城控股在2016年销售的楼盘。

        关于并?#28023;?#25105;们历史上做了两单,但是量都不是非常大,体?#30475;?#27010;也就200万方不?#20581;?#20294;是我们对并购抱着一种积极的态度来做的,因为并购是快速增加规模和快速增?#27704;?#28070;的一个非常好的办法和手段。

        但是考虑物业行业的特殊性,我们觉得还是要稍微谨慎、稳妥地来做并?#28023;?#22240;为现在新的、好的项目基本上都是由一些大的开发企业在承接,?#36816;?#20204;做并购可能性也不大。

        现场提问:1亿多合?#27982;?#31215;是加上4000多万的那个面积吗?

        戚小明:对,我们到2018年底在管面积是4289万方,接近4300万方,还有一块是合?#27982;?#31215;。

        按照预判,我们的合?#27982;?#31215;和在管面积之间的差额,会在未来3-5年之内逐步交付给我们,到时候我们还会有新拓的项目。

        现场提问:增值服务占比达到50%,增长动力是从哪里来的?收购的路径和概念是什么?

        戚小明:现在我们的增值服务主要是几块内容,一个是开发商增值服务,为开发商提供了案场服务、前期咨询服务和查验服务,这一块和开发商的快速发展密?#37026;?#20851;。

        2017年以前,我们为新城控股及其它开发商也提供类似这样的服务。2019年及以后,我相信我们还会有比较大的增长。今年我们有超过300个以上的案场服务,这个量是可以保证的,开发商增值服务这一块的占比在逐步增?#21360;?/p>

        合并方面,现在房地产行业的集中度越来越高,基本上拿地企业都是一些龙头房企。?#36824;?#20854;实在一二线城市以外的其它城市,还是有一些知名度不是非常高的房地产企业拿地。去年下半年到年底,这一点表现得特别明显。

        也就是?#25285;?#23613;管房地产行业的集中度在不断地提高,排名在全国前20的房地产企业市场份额占到了整个房地产年销售额的40%以上,但是毕竟还有60%是在后面,在一些小的开发商和一些排名不靠前的房地产企业所占据。

        这样的市场也非常有机会,而我?#19988;?#32463;进入了这样的市场进行拓展。并购丰富了我们的管理业态。?#27604;唬?#25105;们是积极并稳妥地做,不放弃我们的原则。

        现场提问:2017年到2018年在长三角在管面积下降一个百分点,但是收入却下降了五个百分点,这里面是有什么原因?公司提出3+1发展战略,未来各个区域占比有目标吗?

        尤建峰:这里面最主要原因,是我们新增面积的物业费远高于老项目的物业费。因为长三角是我们的传?#22478;?#22495;,有很多老项目,所以平均物业费比?#31995;停?#38754;积虽然只下降了一个百分点,但是收入下降比较多,这是一个结构性的问题。

        对目标来?#25285;?#25105;们还是“1+3”的战略,“1”是最重要的。在新城控股的土地储备里面,目前还是有50%以上是在长三角区域的,对应新城悦未来长远来看,至少50%以上的管理面积集中在最传统的、?#25918;?#26368;有?#25856;?#30340;区域。这个区域,一方面是新城控股最核心的区域,同时也是新城悦?#25918;?#24433;响力最大的区域。

        戚小明:从我们在管面积和在管收入来看,好像是一个区域型公?#33606;?#23454;际上我们是一个全国性的综合性物业服务企业,?#27604;?#36825;个发展要有一个过程。从最近几年的变化情况来看,确实也已经走向了全国。

        长三角是我们?#25918;樸攀?#26368;集中的地区,也是发展最好的地区。?#27604;?#21518;续其它的发展也有一个过程,?#28909;?#35828;中西部地区,包括华南区域和环渤海区域,这一块物业企业和房地产企业有一个关联性,有一个滞后性,所以未来在管面积的占比会有一个转移。但长三角未来还是我?#28508;?#36739;集中的区域,在未来一段时间还是比较多。

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