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        土地市场迎来“早春二月” 房企节后加码二线城市

        2019年03月01日 08:26
        来源:证券?#21271;?/span>

        证券?#21271;?#35760;者王一鸣  

        土地市场正迎来“早春二月”。春节后两周,房企正在加紧向二线城市布局。2月11日以来克而瑞研究中心重点监测城市共成交土地百余宗,2018年销售TOP10的房企超过半数在土地市场已有所收获。  

        克而瑞认为,从近期苏州、福州等城市土地拍卖来看,个别市场略有回暖,但难言全面复苏。整体来看,在融资依?#40644;?#32039;、政策尚未转向情况下,谨慎依?#30343;?019年企?#30340;?#22320;的主旋律。在三四线热度下降、一线城市供给有限背景下,二线将成为房企布局的主战场,对于有拓储需求的企业来说,2019年是回归二线的窗口期。  

        节后土地拍卖受关注  

        就土地市场的表现而言,2月22日苏州节后首场土地拍卖颇受关注,7宗经营性用地规划建筑面积约62.53万平方米成功出让,累计土地成交总价98.26亿元,最高溢价率达42.78%。  

        据证券?#21271;?#35760;者了解,就报名情况看,有两宗土地竞买开发商超过10家,其中一宗住宅用地的吸引19家竞买人参与,一宗吸引16家竞买人参与。  

        竞争最为激烈的?#28508;?#21495;为苏地2018-WG-47号的住宅用地,吸引包括佳兆业(00876.HK)、正荣地产(06158.HK)、弘阳地产(01996.HK)、旭辉集团(00884.HK)等16家房企的竞买。  

        最终,经过经过40分?#21360;?6轮竞拍,该地块由佳兆业名下公司以8.91亿元的代价竞得,溢价42.78%,成交楼板价为18561.50元/平方米。  

        另一宗编号为苏地2018-WG-49号的居住、教育地块吸引了19家竞买人参与竞拍,最终,经过55轮的?#26477;郟?#30001;上海开发商大华(集团)以32.14%的溢价竞得,折合楼板价25813元/平方米。  

        据第三方研究机构中国指数研究院的数据,三个月前的2018年,苏州尚仍有住宅用地流拍。  

        相似的情况发生在福州。2月15日,福州市公共资源交易服务中心迎来节后第一场土地拍卖,共出让7宗地块,总出让面积为62.38万平方米,约935.68亩,均为洋下、浦下、三叉街、排尾红星四大旧改片的地块。现场吸引了包括首开+融侨联合体、世茂、万科、金茂+城?#35835;?#21512;体、宝龙、阳光城、龙湖、正荣等21家企业参与。  

        最后,7宗地块成功出让,总揽金205.4亿元。占2018年全年福州土地拍卖收入408亿元的50.34%。  

        此前克而瑞公布的1月土地月报显?#33606;?#22312;经历了岁末的市场成交峰值之后,2019年1月土地市场成交量周期性回落,但却是近一年来的成交?#24247;?#19977;峰值,溢价率、流拍率等指标也出现了好转。其中,北京、上海等城市优质土地的供应带动一线城市的地价上升,溢价率也触底回升;二线城市表现尚佳,1月土地成交?#23458;?#27604;上升21%,成为了同比上升的主要增长点。  

        报告指出,1月成交量减少,流拍地块幅数也随之减少,重点监测的城市1月有95幅地块流拍,相?#28909;?#24180;12月减少?#23435;?#25104;多,流拍率也明显回落。重点一、二线城市中,昆明、西安、成都仍是流拍重灾区,1月昆明共有13幅地流拍,主要区域主要集中在下属县城宜良县,距离城市主城区较远,难承接城区溢出需求,房企拿地意?#24863; ?nbsp; 

        城市间分化加剧  

        据CRIC监测,上周全国土地市场有所升温,重点监测城市的土地市场成交建筑面积达到了816万平方米,环?#20173;?#38271;54%,同?#20173;?#22686;加了11%;但依旧?#21019;?#21040;2019年成交量的周平均水?#20581;?#25104;交金额为345亿元,环比亦增加了18%,同?#20173;?#19979;降了19%;这也直接导致?#33487;?#20307;楼面价的下行,下滑至4223元/平方米,同环比?#30452;?#19979;跌27%和23%。  

        “从整体数据变化趋势来看,可以看出城市间土地市场的分化也在逐步加剧,局部城市的回暖或许仅能代表单个市场的楼市复苏,对于整体的借鉴意义并?#30343;?#22826;大。”克而瑞表示。  

        ?#38428;?#26469;看,从近期规模房企拿地分布可看出其目?#24052;蹲收?#30053;倾向。目前,碧桂园拿地仍以三四线为主,其在湛江、洛阳、毕节各拿下1宗地块,?#24067;?#33457;费6.7亿元,增加土地储备达到44.2万平方米。  

        万科则坚持布局一二线,在2018年加码布局三四线之后,还是回到二线市场。其在太原、青岛、福州均有新增土储入账。其中以76.4亿总价击败宝龙、世茂获得福州旧改地块,也刷新福州土地成交总价纪录。恒大以接近50亿元的总价竞得贵阳花溪区15宗地块,预计将用于建设恒大童世界,这是继2017年拿下花溪区13宗地块后再次大?#30452;?#25343;地。  

        融创2019年以来拿地势头?#21414;停?#26681;据克而瑞1月份新增土地货值榜单显?#33606;?月份融创新增土地货值达到570.4亿元,位列第一名。根据不完全统计,节后两周融创已在太原、石家庄和青岛?#24067;?#25343;下?#36797;?2宗土地,合计建面超过100万平方米。  

        部分有规模扩张需求的品牌房企也在向二线城市回归:例如中梁控股则节后在长?#22330;?#22825;津、苏州各落一子,加快了布局二线的脚?#20581;?#20854;2018年已进驻了杭州、?#25103;省?#25104;都、武汉等城市。中骏2月20日以6.17亿拿下佛山高明区1宗商住地块,为其首次进驻广东省。  

        “尽管最近‘市场回暖’的猜测时有出?#37073;?#20294;从房企的应对策略来看,2019大概率依旧是小年。”一位中型房企负责人对证券?#21271;?#35760;者表达了其看法。对于“今年的重点布局区域”方向,他也倾向于更多关注前两年降温快的二线城市。  

        就2019年土地市场整体走势而言,同策咨询研究部总监张宏伟?#27835;?#31216;,从大趋势以及房企策?#36234;?#24230;看,2019年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比?#34430;?#25343;地,但是由于一线城市推地量比?#20185;佟?#25152;以,房企会将重点放在二线城市,如省会城市、计划单列市等经济发展情况比?#34430;?#30340;城市会作为布局重点。  


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