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        11城楼市探路一城一策

        2019年02月11日 08:01
        来源:新京报

        过去一年,青岛的王虎(化名)密切关注着当地房地产市场,挑了一圈,最终并未选择在高新区购房。1月初,青岛市高新区暂停“摇号售房?#20445;?#34429;然早已在别处安家半年有余,他现在仍不时接到楼盘销售电话。“现在营销电话特别多,有付全款打折的,还有交定金的促销活动”。

        据新京报记者不完全统计,从去年底至今,除青岛外,山东菏泽、广东广州相继微调房地产政策。记者注意到,“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词,其中1月24日,长沙公开表示开展“一城一策”试点。而调整或有意调整楼市调控政策的地区已经达到11个。

        ?#28304;耍?#21326;鑫证券研报认为,今年政策?#40493;?#20840;面性的放松,但可能出现一城一策的灵活调整。

        从众捧到降温,青岛高新区二手房挂牌价下降4.66%

        “去年6?#36335;?#20043;前,房源大多被开发商控制,各种卖号的中介横行,后来就有了摇号政策。”青岛王虎也曾对高新区楼盘动心,但最终却并未选择在此购房,而是于去年年中在城阳区入手了一套房产。

        他对记者称:“2017年有购房者花10万-20万买号,房子1.25万元/平米带装修,到2018年第三季度,摇号买房价格一样。我们的购房群里就有人炫耀过自己花了10万拿到号。”

        至于青岛高新区房地产市场如此火热,或许与其区域位?#30473;?#23450;位有关。据青岛高新区官网,青岛高新区位于市域地理几何中心,区内分布有多条高速公路、铁路,临近青岛胶东国际机场,是大青岛都市区的空间中枢和交通枢纽。此外,高新区主要?#24576;?#21457;展科技服务业,加快推动软件与信息技术、蓝色生物?#25581;?#28023;洋装备研发、高端装备智造、节能环保与新材料五项支柱产业。目前,已有多个产业布局取得了不错的成绩。

        青岛人于阳(化名)也告诉新京报记者:“高新区现在比较火,青岛西站离那儿不远,加上交通比以前方便了,很多人都去那儿买房。”

        正因如此,青岛高新区的房地产市场上也流出不少传言。王虎称,“网传市政府搬迁到高新区红岛经济区,虽然市政府辟谣了很多次,没有搬迁的计划,但也没能阻止买房者。另外,还有各种消息说有多条新地铁要落到高新区,再加上高新区的房价目前由于限价等因素,还处于低点,刚需、改善、投资的人都买得多,所以比较火。”
        安居客数据显?#33606;?#30446;前青岛高新区二手房的房价均价为16194元/平米,远低于市南区、市北区以及李沧区等超2万元/平米的均价。

        不过,1月3日,青岛市城阳公证处官方微信公众号发布信息称,接青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局通知,暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》,这项规则?#23548;?#19978;才推出半年。通知显?#33606;?#35813;规则的主要目的是“为了维护青岛高新区房地产市场稳定,整治炒房倒号、捆绑销售、价外加价等乱象”。通知表?#33606;?#35268;则实施以来,高新区各类房地产市场乱象得到了有效?#21355;恚?#20999;实维护了广大购房人的权益,确保了高新区房地产市场运行平?#21462;薄?/p>

        易居研究院智库中心研究总监?#26174;?#36827;接受新京报记者采访时称,高新区暂停摇号政策,其理由是房屋交易没有过去那?#20174;导罰?#25671;号意义不大,所?#28304;?#36825;个角度看,当前政策松绑符合预期。这其实?#24425;?#21644;具体的市场供求关?#21040;?#34892;的匹配工作。

        记者注意到,?#23548;?#19978;,早在去年12月22日,青岛市城阳公证处官方微信公众号?#22836;?#24067;了“鉴于报名人员数量与可供房源数量比例低于1:1,所以终止新城红岛湾七号地块15、16、17、18、21、22号楼公证摇号售房”的公告。
        此外,根据安居客数据,目前青岛高新区二手房价格环比上月已下跌4.66%,高于全市二手房1.99%的环比跌幅。

        “想买房的人比房源少,所以暂停摇号了。”王虎告诉记者,身边去高新区买房的人,大多为普通买家,有的买家是由于旧房改造,选的货币安置,刚好去高新区换套面积大的。“一次?#26376;?#20960;套的那种炒房?#20572;?#25105;只听销售员说过,但是没见过。毕竟高新区相比市区来说算便宜了,很多人凑凑首付也?#21520;?#20102;。”

        “一城一策”成关键词,多地房地产政策微调

        房地产政策松动青岛并非个例,去年底多地已经拉开调整序幕。

        据新京报记者不完全统计,从去年底至今,山东菏泽取消住房限售,广州放开商服类物业的销售对象?#26085;?#31574;接连出台。

        如今,这两地的住房限售政策已经满月。记者注意到,根据安居客数据,1?#36335;?#33743;泽市的二手房挂牌价位为6502元/平米,环比上月下跌0.32%。广州最新均价为32702元/平米,比上月上涨1.91%。

        一直考虑在广州购房的屈康(化名)告诉记者:“广州这项政策对我的购房计划并没有什?#20174;?#21709;,前两年大学刚毕业,我就把户口迁到广州,所以?#26032;?#25151;的资格。而从长远考虑,公寓之类产业也不打算买,产权时间太短,还怕影响落户,耽误孩子以后上学之类的问题。”

        其实,进入2019年,“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键?#30465;?#25454;记者统计,目前已有福建、河南、杭州、宁波等地表?#33606;?#23558;研究制定并实行“一城一策”楼市调控方?#28014;?#27492;外,长?#36710;?#22320;也均开展“一城一策”试点。

        1月24日,长沙市住建?#30452;硎荆?#20170;年市住建局开展“一城一策”试点,努力让刚需人群有房可住、买得起房。

        此外,据大河网消息,河南省十三届人大二?#20301;?#35758;17日召开记者会,省住建厅副厅长张达称,2019年,将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制,坚?#24544;?#22320;?#22484;恕?#32508;合施策,实行“一城一策”。由此来看,地方房地产调控的主动性、针对性正在增?#21360;?/p>

        ?#26174;?#36827;认为,近期多城市出台“一城一策”的房地产调控政策,本身是“因地?#22484;恕?#20998;类指导”的导向。不过在当前房地产市场下行的情况下,会有更多的新意。?#21776;?#20869;各地政府不会?#24247;?#25919;策放松,而会继续?#24247;鰲?#19968;城一策”的导向;在具体执行过程中,往往各地会有放松的迹象。因为?#23548;?#19978;一些大城市?#32933;?#20986;现了交易放?#27721;?#20215;格趋缓等现象,所以各地政策公开或不公开的放松现象会更多。

        此外,他表?#33606;?#29616;在?#24247;鰲?#19968;城一策?#20445;?#21547;义在于各地的调控自主权更大。各类调控会有不同的?#24049;?#20307;系,即地方政府自己需要承担调控的责任。

        ?#23548;?#19978;,“房住不炒”一直是房地产市场坚定不移的?#36739;頡?#22312;2018年底召开的中央经济工作会上,再次明确“坚持房?#37038;?#29992;来住的、不是用来炒的定位?#20445;?#24182;提出因城施策、分类指导,?#30343;?#22478;市政府主体责任,完善住房市场体?#23707;?#20303;房保障体系。

        解读

        如何看待去年楼市严调控?

        据悉,本轮房地产调控起源于2016年下半年,为了稳定房地产市场,全国各地纷纷出台限购、限售、限贷等一系列调控措施,调控力度大、覆盖范围广。

        经过两年多的调控,全国房地产市场有所降温。国家统计局发布的数据显?#33606;?018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,累计增长9.5%,增速较此前有所下降。其中住宅投资达85192亿元,累计增长13.4%,比1-11?#36335;?#30340;增速回落0.2个百分点。

        此外,我国在2018年1-9月、1-10月以及1-11月商品房销售额累计增速已连续下降,从商品房销售面积来看,已连续四个月的累计增速有所下滑,2018年1-12?#36335;藎?#21830;品房销售面积为171654万平方米,累计增长1.3%。
        房地产调控最严时期已过去?

        中原地产首席?#27835;?#24072;张大伟对新京报记者表?#33606;?018年可?#36816;?#26159;中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度。从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主。

        房地产市场从过去十几年的调控历?#25151;矗?#26368;核心的房地产政策?#20999;?#36151;政策,针对多套房的信贷限贷政策是不是收紧决定了楼市政策的力度。只要信贷政策不出现明显变动,其他政策的调整对楼市影响非常有限。

        当然,最近多个城市的微调对市场?#24425;头?#20102;一定的宽?#23578;?#21495;。但同时住建部与中央经济工作会议依然?#24247;?#20102;房住不炒。整体看,2019年的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多,但整体政策基本面依然保?#30452;?#36739;紧的状态。

        2019年楼市走向如何?

        张大伟表?#33606;?019年,全国可能出现一?#21046;?#30721;30城以上房地产调控政策的微调?#20445;?#26410;来多个城市的很多微调宽松政策将密集出现。特别是对于二三线城市来说,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整。现在看来,市场基本面出现了变化,大部分城市出现了房源多于购房者的现象。

        ?#26174;?#36827;认为,从当前房地产市场的导向看,因城施策方面会有很多?#38428;?#21160;作,预计全国很多城市在2019年会有各类政策,类似政策不简单体现为放松,但肯定会有放松的内容。

        华鑫证券研报则认为,今年政策?#40493;?#20840;面性的放松,但可能出现一城一策的灵活调整。如果需求政策不放松的情况下,库存的回升会给今年部分城市一手房市场带来供给压力,价格波动幅度加大,而地方政府的土地出让收入?#19981;?#38754;临较大的挑战,基建补短板的资金来源目前也没有完全脱离土地财政。因此不排除今年房地产政策出现部分松动的可能。

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