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        一二线城市土地市场年末冲刺 楼市供求格局酿变

        2018年11月30日 09:25
        来源:中新经纬

        从整体看,房企拿地意愿比2018年上半年明显退烧。因房企资金压力逐渐出?#37073;?#23545;非优质地块的积极性降低,对总价较高的地块相对谨慎。

        临近年底,土地市场迎来久违的成交高峰。

        11月26日,北京出让的13宗地块中成交12宗,成交总金额高达316.46亿元,单日成交数量与金额均为史上最高;当天,北京、上海、杭州等多个城市,合计成交土地金额达428.2亿元。

        一二线城市土地市场似乎正在回暖。据21世纪经济  报道记者统计,整个11月,一二线城市合计供应土地已近1500宗,往日供应稀缺的深圳加入推地大军;12月,热点城市厦门、南京也都将迎来年底的出让热?#20445;?#21512;计入市地块达30宗、起拍总价255.8亿元。

        多位业内人士表?#33606;?#34429;然一二线城市调控政策严格,但对于部分资金充裕的房企来说,依然会集中拿地。而土地供应大幅增加,意味着在未来将上市大量的房源。

        这使得供需结构缓解,未来房价有望保持平稳。“土地供应的大幅增加,会在一两年后形成供应量,市场整体来?#21040;?#20445;?#27835;?#23450;。”住建部住房政策专家委员会主任顾云昌表示。

        值得关注的是,在部分城市,供应的大幅增加给开发商带来了去化和竞争压力,比如北京的限竞房在?#21776;?#20869;供应大增,在很大?#28525;?#19978;平抑了整体房价。

        年底抢地潮

        中国房地产在2018年进入下行周期,土地市场亦是如此。

        过去的10个月,土地流拍现象在多地上演。据广发证券统计,前三季度土地流拍数量已达到888宗,10月百城土地溢价率下降至12年以来新低。

        年内,大部分城市卖地金额涨幅放?#28023;?#25130;至11月26日,全国卖地最多的50大城市合计卖地3.21万亿,同比上涨7.3%,是多年来的最低涨幅。

        到了年底,地方开始坐不住了。大部分卖地?#21046;交?#32773;减少的城市,开始明显增加土地供应;部分城市修改土地出让规则,包括减少保证金、共用保证金等,减低土地成交门槛,导致年末土地成交高峰出现。

        例如,11月7日,广州集中挂牌了18宗地块,总起拍价约316.8亿元,刷新了今年起拍总价纪录;同日,济南一口气推出12宗土地,总面积?#22025;?5万平方米,总起始价?#22025;?6.49亿元。

        土地稀缺的深圳,?#37096;技?#25512;地块。据深圳土地交易中心官网显?#33606;?#25130;?#32842;?#21069;,11月共计有11宗地块出让,其中包括居住用地4宗,商业办公地5宗,物流用地和工业用地各1宗。

        据统计,一线城市11月供应土地合计高达90宗,刷新了最近几年纪录,而二线城市供应量也?#20852;?#19978;涨,11月供应了土地合计1400宗,创年内新高。

        这一趋势在12月还将延续。因交地原因未赶上11月出让热潮的厦门,随着中止地块的?#25351;?#20986;?#30473;?#26032;增供应,12月将有8宗地块陆续入市交易,新增供应77.86万平方米,总起拍价达137亿元;南京(?#32531;?#28327;水、高淳)也将在11月29日至12月18日出让22宗地块,起拍总价118.8亿元。

        供应的提升带动着开发商的拿地热情。

        据东方证券监测,11月19日至11月23日一周内,26大城市在土地出让金上升的情况下,成交土地数依然达到26块。

        热情从成交价也得以体?#37073;性?#22320;产数据显?#33606;?1月一线城市楼面均价为10221.62元/平方米,环比上涨33.33%。

        成交的溢价率则出现分化。以北京11月26日成交地块为例,除了采育0128地块竞争?#25581;?#20215;率49.3%外,大部分依?#28142;?#20110;平稳中,基本溢价率集?#24615;?0%左右,与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行,少数土地溢价率为1.56%,甚至0.5%。

        ?#24615;?#22320;产首席?#27835;?#24072;张大伟认为,从近期土地市场报价与最后竞价情况看,土地市场最大的特点是并没?#37026;?#35937;中那么冷,房企依然积极拿地,特别是优质地块,争抢依然激烈。

        但从整体看,房企拿地意愿比上半年明显退烧。因房企资金压力逐渐出?#37073;?#23545;非优质地块的积极性降低,对地块总价较高的地块相对谨慎。

        张大伟指出,资金成本的优?#24179;?#26159;房企在土地市场最大的优势,未来一二线城市地价超过30亿的地块,民企将很难参与或者单独竞争。

        供应影响房价

        大量的土地供应,在未来将转化成房源入市,“2019年市场供应量将明显上涨?#20445;?#24352;大伟表示。

        以北京为例,据?#24615;?#32479;计,北京累计供应的限竞房土地合计已经多达80块,限竞房住宅规划建筑面积高达774万平?#20303;?#25353;照70-90平米为主测算,将形成超过7万套限竞房。

        前期的土地已转化为房源。数据显?#33606;?1月北京供应住宅23期合计住宅?#36164;?#22810;达6218套,10月、9月?#30452;?#20379;应25期8918?#20303;?1期7570?#20303;?/p>

        然而,市场的?#20174;?#21364;不尽如人意。年内累计入市限竞房项目合计31个项目39期,供应限竞房?#36164;?#20026;18580套,面积为216.5万平?#20303;?#32780;网签销售的?#36164;?#20165;3391套,签约比例仅18.3%。

        据此测算,入市项目的平均去化只有3成多。

        张大伟?#27835;觶?#21271;京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始?#20174;车?#20303;宅房源数量上,预计后续还将有大量上市,购房者开始全面观望。而限竞房区域供应扎堆现象明显,使得供大于求开始出现。

        他预计,按照最近入市的节奏看,未来2个多月,还将有1-2万套限竞房入市,年底限竞房将积压库存超过1000亿。

        巨大的供应给开发商带来了竞争压力。一?#19968;?#21335;房企在北京的限竞房项目销售负责人表?#33606;?#20170;年市场本来就在下滑,商品房的新房和二手房也在降价,限竞房又这么多,项目的去化压力很大。他认为,低价限竞房的大?#30475;?#22312;,在整体上已经改变了北京楼市的供求结构,平抑了房价。

        北京的限竞房可说是一个特例。全国来看,知名土地专家邹晓云认为,市场供求机?#22484;?#32463;失调,单方面增加土地和房屋,很难产生大的影响。加之土地到房屋的?#21050;?#24456;长,很难预测到未来会有什么变化。

        邹晓云进一步指出,楼市?#38054;?#31574;市,只要政策是稳定的,市场就不会有太多的变化。

        中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为,土地供应增加并不意味着供过于求的局面会立即出?#37073;?#20170;年底拿的地,要后年底?#25293;?#22312;住房市场上显示出来;维稳依?#30343;?#22522;本原则和目标。

        价格方面,宋丁认为,上半年以来,深圳供地以及企业拿地的积极性都?#30343;?#22826;高,下半年不将缺口补起来的话,明年房价将呈现出上涨压力。

        张大伟则表?#33606;?#21271;京开始出现了明显的价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,去化?#35759;?#21152;大的区?#30343;?#24615;?#32531;?#30340;限竞房有可能开始价格战;另外厦门等地房价也明显下行。

        易居研究院智库中心研究总监?#26174;?#36827;指出,土地供应虽对补库存有积极导向,但若要对房价产生影响,房企仍需加快新项目开工、新房源入市,真正变成有效供应。


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